婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》问答

　　一、制定《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》的依据是什么？

　　答：《婺城区二七区块征收补偿方案》(以下简称《征收补偿方案》)主要依据是国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《金华市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》等有关法规，结合区块实际情况制定的。

　　二、由谁负责和组织实施二七区块的房屋征收与补偿工作？

　　答：婺城区人民政府负责房屋征收补偿工作；婺城区住房和城乡建设局是婺城区人民政府确定的房屋征收部门；金华市婺城区二七新村区块改造工程指挥部具体实施二七区块房屋征收与补偿工作。

　　三、如何确定被征收人？

　　答：1.有《房屋所有权证》的，按《房屋所有权证》登记的房屋所有权人确认。

　　2.无《房屋所有权证》的，按房屋管理部门档案记载的房屋所有权人确认。

　　3.有人民法院判决、裁定或者仲裁机构裁决的，按人民法院生效判决、裁定或者仲裁机构裁决到房管部门办理变更手续后再予以确认。

　　4.原房屋所有人死亡的，以公证部门出具的继承公证文书确认。

　　5.其它产权不明确的，由房屋征收部门会同国土资源、城乡规划、住房建设部门认定为准。

　　四、征收范围公布后，征收范围内的单位和个人不得进行哪些活动？

　　答：征收范围公布后，征收范围内的单位和个人不得进行下列活动：

　　1.不得实施新建、扩建、改建房屋；

　　2.不得改变房屋用途；

　　3.不得对房屋进行突击装饰、装修；

　　4.不得进行其它不当增加补偿费用的行为。

　　违反规定实施的，不予补偿。

　　五、实施旧城改造房屋征收需满足哪些条件？

　　答：1.经征询改建意愿，达到百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城改建。

　　2.在签约期限内，单个区块内签约比例达到百分之八十以上的补偿协议生效；签约比例未达到百分之八十以上的补偿协议不生效，房屋征收决定终止执行。

　　六、征收住宅房屋有哪几种补偿方式？

　　答：一是货币补偿，二是产权调换。

　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　七、如何确定被征收住宅房屋及用于产权调换住宅房屋的比准价格？价格是多少？

　　答：被征收房屋的评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构根据评估比准价，结合被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等因素评估确定。有资质的评估机构以2014年10月20日为预评估时点，预测各区块住宅及用于产权调换房屋比准价格为：

　　一号区块比准价为9191元/平方米；

　　二、三、四、十五(双龙北街以西)、十六号区块比准价为10349元/平方米；

　　五、六、七、八、九、十、十一、十二号区块比准价为10741元/平方米；

　　十三、十四、十五(双龙北街以东)号区块比准价为11417元/平方米；

　　巨龙区块用于产权调换房屋比准价为8100元/平方米；

　　凤翔区块用于产权调换房屋比准价为9500元/平方米：

　　柳湖花园用于产权调换现房比准价为5149元/平方米(土地性质为国有行政划拨)。

　　住宅房屋最终评估价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

　　八、被征收房屋折旧如何计算？

　　答：被征收房屋的折旧指的是房屋建造成本的折旧。其新旧程度由房地产估价师根据房屋耐用年限，结合房屋的使用、保养状况评估确定。

　　九、房屋评估机构如何确定？

　　答：房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，由被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

　　十、对评估结果有异议的该如何解决？

　　答：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。

　　被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向金华市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　十一、被征收房屋建筑面积、土地面积的确定以什么为依据？

　　答：被征收房屋的建筑面积以《房屋所有权证》或者其他合法房产凭证的记载为准；土地使用面积以《国有土地使用证》或者其他合法土地使用凭证的记载为准。

　　十二、征收个人住宅选择货币补偿的，有何优惠政策？

　　答：1.选择货币补偿(不购买新房)：按被征收房屋评估价值(含房屋装饰装修价值，下同)补偿的基础上，给予房屋评估价值10%的货币奖励。

　　2.选择货币补偿(协议生效后6个月内购买一手新建商品住宅的)：先给予房屋评估价值10%的货币奖励；再将被征收房屋评估价值置换面值为115%的购房券(即赠送15%的购房补贴)。

　　十三、如何使用购房券？

　　答：购房券应在征收补偿协议生效后6个月内、在金华市本级范围内购买一手新建住宅商品房。

　　购房券用于购房时，在被征收房屋价值内，按购房价值同比例补贴。凭报送交易所备案的购房合同，由房屋征收部门按购房券面值支付给销售方。当购房券面值多于购房款时，其多余部分由被征收人扣除赠送购房补贴后将补偿款支付给被征收人；当购房券面值少于购房款时，差额部分由被征收人支付给销售方。购房券仅限于本人和直系亲属使用。被征收人持有的购房券不得套取现金和购置非住宅房屋。

　　十四、选择房屋产权调换的，有何优惠政策？

　　答：选择凤翔区块高层用于产权调换的，每套房屋赠送建筑面积3平方米；选择巨龙区块高层用于产权调换的，每套房屋赠送建筑面积6平方米。

　　十五、用于产权调换的房屋在哪里？有哪些户型？何时交付？

　　答：1.现房：柳湖花园214套，其中80平方米7套，150平方米142套，160平方米11套，170平方米10套，220平方米42套，240平方米2套。建筑面积以实际测绘面积为准。

　　2.期房：

　　(1)二七区块内凤翔区块，交房时间自被征收人搬迁之月起36个月。

　　(2)二七区块外巨龙区块(原金华市水泥制品厂)，交房时间自被征收人搬迁之月起24个月。

　　期房建筑面积为55平方米、70平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米、120平方米七种户型。建筑面积以实际测绘面积为准。

　　十六、如何选择用于产权调换的房屋？

　　答：选择用于产权调换房屋时，不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素，按一户一套的原则挑选。用于产权调换房屋的建筑面积不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。

　　被征收人选择凤翔区块、巨龙区块期房进行产权调换的，选择安置户型时，按被征收房屋建筑面积加上赠送建筑面积之和，就近上靠户型挑选，如被征收人有需求的，可允许再上靠一档挑选。被征收房屋建筑面积加上赠送建筑面积之和大于最大安置户型时，可挑选二套房屋，第二套用于产权调换房屋按就近上靠户型挑选，以此类推。被征收人选择现房安置的，挑选的用于产权调换建筑面积不受本条款限制。

　　被征收房屋评估价值和用于产权调换房屋评估价值，实行等价交换原则进行差价结算，多退少补。

　　十七、征收非住宅房屋如何补偿？

　　答：征收非住宅房屋，原则上实行货币补偿。

　　货币补偿时，除按被征收房屋评估价值给予补偿外，再给予房屋评估价值10%的奖励。

　　十八、征收住宅房屋除房屋评估价值外还有哪些补偿？

　　答：1.搬迁费：建筑面积100平方米及以下的房屋，搬迁费按每户1800元补偿；超出100平方米的部分，按每平方米增加4元搬迁费。

　　2.临时安置费：选择产权调换的被征收人，自行解决过渡用房的，房屋征收部门按一类地段每平方米每月13元，二类地段每平方米每月12元，三类地段每平方米每月11元标准支付。临时安置费给予保底，每月少于600元的按600元计算。临时安置费从搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后再加6个月计算。

　　3.另外按规定支付水、电设施、电话、宽带网络、电视、空调移机、太阳能热水器等各类设施的拆装补偿费。

　　十九、征收非住宅房屋除房屋评估价值外还有哪些补偿？

　　答：1.搬迁费：建筑面积100平方米及以下的房屋，搬迁费按每户1800元补偿；超出100平方米的部分，按每平方米增加4元搬迁费。

　　搬迁过程中涉及机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用可协商确定；协商不成的，可以委托依法设立的评估机构进行评估，并按照评估结果支付补偿费用。

　　2.停产停业损失补偿费：征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%计算，生产经营者认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

　　3.另外按规定支付水、电设施、电话、宽带网络、空调移机、太阳能热水器等各类设施的拆装补偿费。

　　二十、对积极配合征收工作，并能按期签约和腾空的被征收人，有哪些奖励？

　　答：征收补偿协议生效后且在征收补偿协议约定期限内搬迁腾空的被征收人，可以得到下列奖励费：

　　1.房屋评估奖：每户奖励5000元。

　　2.房屋签约奖：第1-30天签约的，每平方米奖励100元；第31-40天签约的，每平方米奖励60元；第41-45天签约的，每平方米奖励40元。

　　3.房屋腾空奖：第1-15天腾空的，每平方米奖励100元；第16-25天腾空的，每平方米奖励60元；第26-30天腾空的，每平方米奖励40元。

　　二十一、被征收房屋中，哪些应收取土地收益金？按什么标准收取？

　　答：被征收人使用的土地有以下情形之一的，对被征收人补偿时，应扣除被征收人依法应当补交的土地收益金：

　　1.被征收房屋中，直管公房、企事业单位自管用房使用国有行政划拨土地的；

　　2.被征收人使用行政划拨或出让土地并自行改变原用途，按改变后用途确定补偿标准的。

　　土地收益金收取标准：

　　1.直管公房、企事业单位自管用房使用国有行政划拨土地并按批准用途使用的，按出让评估的市场价与划拨权益价的差价收取土地收益金；

　　2.改变批准用途使用行政划拨土地的，按实际用途的出让市场价与原用途划拨权益价的差价收取土地收益金；

　　3.改变出让用途使用出让土地的，按实际用途与原批准用途的出让市场价差额收取土地收益金。

　　二十二、对房屋、土地产权分离的如何补偿？

　　答：对房屋、土地产权分离的(如在铁路用地范围内建房的)，对房屋产权人进行补偿时，应扣除土地成本。

　　二十三、签订征收补偿协议时被征收人需提供哪些资料？

　　答：征收人应提供以下证件和材料：

　　1.房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用证或其他有效产权凭证；

　　2.本人身份证及其他有效凭证；委托代理人应出具合法委托书及身份证；

　　3.水、电设施及电话、宽带发票、有线电视用户证等。

　　二十四、房屋征收补偿款何时支付？

　　答：征收房屋实行先补偿后搬迁原则。

　　1.选择货币补偿的，在签订的货币补偿协议生效后，被征收房屋评估价值和房屋评估价值10%的奖励，以及补偿协议中除房屋评估奖、房屋签约奖、房屋腾空奖以外的所有款项，由征收人在七个工作日内支付给被征收人。

　　房屋评估奖、房屋签约奖、房屋腾空奖在房屋腾空经验收后，由征收部门在七个工作日内支付。

　　2.选择货币补偿并需领取购房券的，在签订的货币补偿协议生效后，除了购房券外，其余补偿款的支付方式与第1款相同。

　　3.选择产权调换的，在签订的产权调换协议生效后，除了被征收房屋评估价值以外，其余补偿款的支付方式与第1款相同。

　　二十五、领取征收补偿款应携带哪些资料？征收部门应收回哪些证件、凭证？

　　答：1.房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用证或其他有效产权凭证的原件，由征收部门收回；

　　2.被征收人应提供房屋征收补偿协议、被征收房屋腾空验收单等。

　　3.提取个人补偿款应携带本人身份证及其他有效身份证件；委托代理人应出具合法委托书及身份证；

　　4.企事业单位按财务规定开具收款票据、帐号，通过银行转帐支付。

　　二十六、对低收入住房困难户有什么优惠政策？

　　答：征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于45平方米的(市规划区内有其它住宅用房的合并计算)，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，依照下列规定优先给予住房保障：

　　1.被征收人选择货币补偿的，按照建筑面积45平方米予以补偿。

　　2.被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于建筑面积45平方米；被征收人对建筑面积45平方米以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过建筑面积45平方米且超过被征收房屋价值的部分按照规定支付差价。

　　二十七、房屋被征收后，被征收人购买房屋在契税上享有哪些优惠政策？

　　答：1.房屋实施征收后，被征收人不论是选择货币安置还是选择产权调换，新购置房屋或产权调换房屋成交价格没有超出被征收房屋价值的，免征契税。

　　2.对超出房屋征收补偿价值的部分，按国家规定的税率征收契税。

　　3.在房屋征收决定公告发布之日前一年内，被征收人已购置房屋并缴纳契税的，并在征收公告规定的搬迁期限内签订房屋征收补偿协议的，可以凭房屋征收补偿协议、己经购买商品房的合同、契税完税凭证，由征收人退还与被征收房屋价值相同部分的契税。

　　4.在房屋征收决定公告发布之日前一年内，被征收人已签订购买期房合同未缴纳契税，并未享受第3条优惠政策的，可以在办理《房屋所有权证》时，按第1、2条规定办理。

　　二十八、被征收人子女入学有什么规定？

　　答：被征收人凭本区块征收补偿协议和征收部门审核证明，在5年内可在原学区办理子女入学手续，也可在产权调换房屋所在学区办理子女入学手续；若系临时过渡住所，按现行市区义务教育阶段学校招生政策规定的“政策安排人群子女类”办理入学手续。

　　二十九、直管公房承租户如何安置？

　　答：直管公房承租户由公房管理部门根据制定的直管公房安置办法给予安置。

　　三十、对企事业单位自管住宅承租户有什么相关规定？

　　答：对企事业单位自管住宅出租给他人居住的由企事业单位自行处理解决。

　　但对本单位职工租住的住宅，且该职工符合房改规定又未享受过房改政策的，别无其它住所的，可由企事业单位采用以下方式解决：

　　1.由承租人购买被征收房屋，再对其按被征收人予以征收补偿。

　　2.被征收人与承租人解除被征收范围房屋的租赁关系，向承租人另行提供承租房屋。

　　3.被征收人无法另行提供承租房屋的，应当选择房屋产权调换的补偿方式，用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。

　　三十一、对住改非房屋的用途怎么认定？

　　答：被征收人在2012年9月1日前，已领取合法有效营业执照并还在依法经营的，被征收人要求将被征收房屋用途改变为商业用房的，应在征收调查期限内，向房屋征收部门申请并提供以下资料：

　　1.工商营业执照；

　　2.有效纳税证明；

　　3.房屋征收部门实地丈量面积(改变为商业用房部分的面积确认，应当以《房屋所有权证》图示尺寸为依据，按实际营业范围，确定营业面积)；

　　4.《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件。

　　根据被征收人提供的上述材料，房屋征收部门会同国土资源、城乡规划、市场监管、税务等部门认定。

　　但对未经产权登记建筑已经认定为合法建筑的，不再进行用途改变认定。

　　三十二、对未经产权登记建筑如何认定及处理？

　　答：(一)未经产权登记的建筑有下列情形之一的，可参照合法建筑由房屋征收部门予以补偿。

　　1.1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行前已经建造的房屋；

　　2.1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的房屋，当事人能够提供下列证明材料之一的：

　　(1)土地权属证明或建设用地批准文件；

　　(2)建设许可证，并按许可范围建造的房屋；

　　(3)街道办事处建房批准文件或者其他有关部门的建房批准文件；

　　(4)其它因历史原因遗留的未经产权登记建筑，由征收部门组织相关部门根据实际情况进行认定。

　　(二)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后建造的未经产权登记建筑，被征收人能够提供下列证明材料之一，经有关部门认定并公示，可参照合法建筑给予补偿。

　　1.建设工程规划许可文件；

　　2.建设用地批准文件；

　　3.拆迁安置协议原件；

　　4.相关部门处理意见；

　　5.其它与认定相关的证明材料。

　　(三)对认定为违法建筑的不予补偿。

　　三十三、对未经产权登记建筑认定有哪些程序？

　　答：1.房屋征收部门对征收范围内未经产权登记建筑进行调查登记，被征收人应提供未经产权登记建筑建造审批、建房时间等相关证明材料；

　　2.房屋征收部门委托有资质的测绘部门丈量确定面积；

　　3.房屋征收部门组织国土资源、城乡规划、住房建设、行政执法部门认定；

　　4.房屋征收部门根据被征收人提供的证明材料和相关部门认定结果，对符合补偿条件的，应当将该未经产权登记建筑的产权人、建筑面积、用途等情况在征收范围内予以公示，并报送相关部门备案。

　　三十四、征收补偿协议生效后，仍达不成补偿协议的，该走什么程序？

　　答：1.由房屋征收部门向婺城区人民政府提出补偿决定方案，补偿决定方案包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。

　　2.婺城区人民政府对补偿决定方案进行审查，并将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自收到之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式；逾期未选择补偿方式的，补偿方式由政府作出的补偿决定确定。

　　3.补偿决定由婺城区人民政府在房屋征收范围内予以公告。

　　征收补偿协议生效后，被征收人在约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，征收部门可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，征收部门可以依法申请人民法院先予执行。

　　三十五、如何征收被抵押的房屋？

　　答：1.设有抵押权的被征收房屋，应在抵押关系注销后，方可对被征收人进行补偿。

　　2.确有客观原因无法注销抵押关系的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，抵押双方就抵押房地产所担保的债权处理问题协商一致，并向征收部门提交书面协议，被征收房屋的补偿按协议办理。

　　3.在征收方案规定的签约期限内，抵押双方达不成协议的，不影响房屋的征收。根据评估确定的被征收房屋价值，由征收人提出具体补偿方案，办理证据保全公证后，先实施征收，待抵押双方达成协议后再进行补偿。

　　三十六.共有房产如何征收补偿？

　　答：共有房产的被征收人按一户进行征收补偿。选择产权调换方式的，对于调换后的房屋产权仍按共有房产登记。