第一章总 则
第一条 为了加强婺城区城中村改造管理，进一步完善城市功能，提升城市品位，改善居住环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规及《金华市区城中村改造实施办法》(试行)(金政办发［2014］46号)的规定，结合婺城区实际，制定本实施细则。
第二条 本细则所称的城中村是指在婺城区二环路以内以及二环路以外经批准可列入城中村改造范围的涉及重点项目和重点区块开发建设需要整体搬迁的村(社区)，所涉及的补偿、安置及规划建设管理，适用本实施细则。
本细则所称城中村改造，是指根据婺城区经济社会发展规划和城市总体规划、土地利用总体规划对城中村进行综合改造，按照节约集约用地的原则和“公寓式安置、小区化建设”模式，整合土地资源，进行统一安置。
第三条 城中村改造要遵循“政府主导、市区联动，统一政策、协调推进，规划引导、试点先行，依法行政、阳光改造”的基本原则，充分调动各方面的积极性，依法保护村级(社区，下同)集体经济组织成员的合法权益，做好社会稳定风险评估工作，积极稳妥地推进。
城中村改造与撤村建居、土地征收同步进行，有效推动农村向社区转变，农民向市民转变。
第四条 婺城区成立城中村改造工作领导小组，负责统筹全区城中村改造工作，研究制定审议全区城中村改造实施细则、重大政策和重大项目评定，研究决定城中村改造过程中的重大问题。
领导小组下设区农转居多层公寓建设管理中心(以下简称区建管中心)作为工作实施主体，负责拟定工作计划；负责城中村改造方案和资金平衡方案编制、项目立项申报、安置房建设管理；负责全区城中村改造政策的贯彻落实、监督管理和考核及区政府、城中村改造工作领导小组交办的其它工作。
金华市江城投资有限公司，负责城中村改造项目融资、资金支付管理等工作。
各乡镇(街道)是本辖区城中村改造的工作主体，负责城中村改造项目的土地征收、征迁补偿安置、社会稳定等工作。
村(社区)集体经济组织应负责提交村集体人员、用地、建筑物等详细资料，组织召开村民会议和村民代表会议针对城中村改造事项的讨论，提出改造设想方案报乡镇(街道)。
第五条 发改局、财政局、住建局、民政局、国土资源分局、规划分局、审计局、行政执法局、人力社保局、公安分局、环保分局、农林局、水务局等有关部门应按照各自职责，互相配合，形成合力，共同推进城中村改造工作的顺利实施。
(一)发改局：负责城中村改造项目的申报、监管、立项批复备案及指导服务工作；
(二)财政局：负责城中村改造专项资金的筹集管理和支付；
(三)住建局：负责改造项目的招投标、建筑质量、安全管理、商品房预售和物业管理等相关工作；负责协调改造项目涉及的环卫、自来水、管道燃气等公用配套建设的有关工作；负责指导征迁工作；
(四)民政局：负责城中村撤村建居工作，落实农转居人员享受城市低保救助及其在服役期间和复员退伍后享受优待安置政策；
(五)国土资源分局：拟定婺城区集体土地上房屋征迁、补偿及安置、土地收储等政策。负责土地征收和农转用审批、土地公开交易的指导和相关具体工作；配合相关乡镇、街道完成地籍调查工作；负责国有土地使用权证收回等相关报批手续；
(六)规划分局：负责协调相关部门编制城中村改造控制性详细规划，审查城中村实施规划设计方案，及时解决实施中的相关问题，根据已批准的城中村改造规划方案办理有关规划许可手续；
(七)审计局：负责对城中村改造项目及资金使用进行审计、监督；
(八)行政执法分局：负责按照有关法律、法规查处城中村改造中的违法违规建设行为；
(九)人力社保局：负责城中村改造村(居)民养老保险、就业创业服务等配套工作；
(十)公安分局：负责做好涉及改造城中村的户籍和人口审查统计工作；按职责对城中村改造工作出现的突发事件进行处理；
(十一)环保分局：配合城中村改造项目做好环境影响报告的相关审批工作；
(十二)农林局：负责指导城中村清产核资、股份量化(农村集体经济股份制改革)工作；
(十三)水务局：配合城中村改造项目做好水土保持方案的报批工作；
(十四)区纪委(监察局)和组织、宣传等部门：要加强对城中村改造工作的纪律监察、干部管理、宣传发动和效能督查。
第二章规划、建设
第六条 根据市政府下达的目标计划，制订城中村三年改造规划和年度计划，并按下列次序确定优先安置顺序：
(一)重点工程项目涉及需搬迁的村(社区)；
(二)城市建设规划即将开发建设的村(社区)；
(三)其他列入城中村改造规划范围的村(社区)。
第七条 依据城市总规和土地利用总体规划编制的城中村专项规划，用于指导城中村改造和安置小区规划。专项规划要体现功能区块清晰、人口集聚适度、服务半径合理、功能配套齐全的要求，体现地理位置优化、尽量予民于利的选址原则。
第八条 区建管中心向规划部门申请安置小区项目规划条件。规划部门依据批准的城中村改造专项规划、城市控制性详细规划以及项目具体情况，核定规划条件。
安置小区建设用地的规划条件应严格控制，一般用于建设高层、小高层公寓，容积率原则上应控制在2.0～2.8。因特殊原因需调整容积率，由区建管中心上报市城改办、市规划局审核后，报市政府审批。
第九条 安置小区规划设计方案应充分利用地形地貌和历史文化资料，凸显自然、和谐的人居环境，合理配置社区管理、商业服务、教育卫生、文体活动、邻里中心等公共配套设施，并组织相关部门论证，征求相关部门意见，按规划程序审批。
第十条 城中村改造要做好有纪念意义的建筑物、军事设施、测绘标志、宗教场所、文物遗迹、各类古树等遗存保护。
第十一条 城中村改造安置项目实行“统一征收、统一规划、统一建设、统一安置”，逐步建成一批适度规模、配套齐全的高标准安置住宅小区，原则上做到“以房等人”。
区建管中心与具备相应资质的代建单位签订代建合同，明确代建费用和各自职责，区建管中心负责对代建单位实施监督。代建单位代建费用在城中村改造项目中列支。
第十二条 建立物业管理长效机制。建立区、街道、社区三级管理机制。区住建局负责做好物业管理的指导、协调、规范等工作；街道承担具体指导任务；社区组织发挥主导作用。安置小区的物业实行市场化运作，由安置小区按规模通过公开招投标的方式选定物业管理公司。
第十三条 各行政主管部门按照职能分工，对城中村改造安置小区建设应当重点服务、优先安排，实行绿色通道并加强监督。
第十四条 安置小区项目开工建设、竣工验收等，应依法办理相关手续，取得相关许可，确保工程质量和施工安全。
第三章改造安置政策
第十五条 安置对象
城中村改造以村级集体经济组织为单位，安置对象包括：
(一)村级集体经济组织实有登记在册成员；
(二)服兵役前属本村级集体经济组织成员的义务兵、士官；
(三)入学前属本村级集体经济组织成员的全日制大中专院校在校学生；
(四)在服刑前属本村级集体经济组织成员的正在改造人员；
(五)根据相关规定，经村(居)、乡镇(街道)审核上报，区相关部门联合认定的其它情形。
安置户按原农民私人建房审批户为基数，按照《婺城区农村村民住宅建设管理实施细则》(婺区政发[2006]9号)、《婺城区村(居)民建房审批实施细则》(婺区政办[2012]61号)文件的规定由区政府组织相关部门审核公示后确认。
安置对象以城中村改造方案批准之日实有登记在册的户籍人口为依据，经公安部门核实后确认。同时，考虑人口的自然增长和建设周期等因素，一次性增加10%的人口，按人均107.5平方米计算的安置面积进行预留。
第十六条 安置方式及标准
(一)城中村改造安置方式分货币安置和公寓式安置，由安置对象自愿选择：
1、安置户采用货币安置：根据《金华市区城中村改造实施办法》(试行)中第十五条第二款规定,按现有合法建筑重置价格1：3的标准给予补偿。
村级集体经济组织合法的所有用房一律采用货币安置，按现有合法建筑重置价格1：3的标准给予补偿。
2、安置户采用公寓式安置：公寓式安置住宅面积以人均住宅建筑占地面积25平方米为基准，最高不超过1：4.3(每户限额占地面积与公寓式安置房建筑面积之比)确定公寓式安置房建筑面积。
在本村拥有合法产权房屋的非村级集体经济组织成员原则上按货币实行补偿，也可以按市政府公布的综合价购买公寓房，购买标准按该户合法产权房屋的占地面积计算，每户最高不超过75平方米，少于75平方米的按实际占地面积计算。占地面积与购买公寓房建筑面积之比最高不超过1:4.3。
(二)公寓式安置用地以划拨方式供地，由区建管中心按国有出让土地评估价的5%补交土地出让金后，转为国有出让土地。
第十七条 产业发展用地
村级集体经济组织以城中村改造批准之日实有登记在册的户籍人口为依据，按人均不超过20平方米安排产业发展用地，用途为商业、服务业；鼓励选择工业用地性质的产业发展用地，可按商业用地的2倍折算成工业用地面积，且人均产业发展用地(工业用地性质)最高不超过40平方米。产业发展用地按集约的要求，跨区域统筹安排。产业发展用地属村级集体经济组织所有。已享受过“留地”政策的村级集体经济组织原则上不再享受产业发展用地政策。
产业发展用地必须符合城中村改造专项规划，依据节约集约用地的原则，容积率原则上不超过1.7，如超过规定容积率的，按照评估价补缴土地出让金。
产业发展用地以公开挂牌方式出让。产业发展用地的土地出让金按扣除中央、省计提规费和市政设施配套费用后，全额返还村级集体经济组织。
产业发展用地由村级集体经济组织自行开发建设，需要进行合作开发的，村级集体经济组织必须占51%以上的份额。
第十八条 安置房款结算
公寓房安置建筑面积在安置标准面积范围内的，统一按金华市政府公布的安置房指导价(建安工程价)标准向安置户结算房款。因户型关系超出安置标准面积的，每户超出部分(最高不得超出8平方米)，按评估价的80%收取房款。因户型关系不足安置标准面积的，不足部分按评估价的80%给予补偿。
车库(车位)、附房、阁楼等不计入安置面积，按评估价收取。
第十九条 房屋征迁补偿
(一)对已办理权证登记的合法建筑按照省、市、区有关规定给予拆除补偿。
未经登记的建筑由国土资源、规划、行政执法、建设等有关部门依法认定和处理，认定结果应及时公示。
对经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，不作为安置依据。对违法建筑、超过批准期限的临时建筑和暂保使用的房屋不给予拆除补偿，不作为安置依据。
对其他必须拆除的地上、地下构筑物和地面附着物，包括水电、通讯、道路、桥梁、管线、市政水利设施、水井、水塔、围墙等按市、区相关规定经评估后予以补偿。
(二)凡涉及集体土地上“住改非”的房屋补偿按重置评估价提高30%执行。
(三)、征迁房屋建筑面积比安置建筑面积多的，超出部分按房屋重置价(不包括装修及附属物)的2倍进行补偿。
(四)过渡补助费。在安置房项目规划建设中，需占用原村(社区)建设用地并拆除原有房屋的，拆除房屋的村级集体经济组织成员自行解决周转用房的，从腾空验收之月起24～36个月内，按被征迁房屋建筑面积每平方米每月给予按地段类别标准发给过渡补助费，逾期未安置用房的，自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费。
第二十条 安置房的具体选房依据“依法、公开、公平、公正”原则，由各乡镇(街道)根据安置小区的实际情况，制定具体实施办法报区建管中心核定后实施。
第二十一条 安置房在办理完房屋所有权和土地使用权证后，可上市交易。
第四章基本条件和实施程序
第二十二条 列入改造的城中村应符合下列条件(重点工程需征收的除外)
(一)符合城市总体规划和土地利用总体规划；
(二)土地基本被征收(人均耕地低于0.2亩)或规划近期内土地被基本征收的；
(三)实施城中村改造，需经过村(居)民会议或村(居)民代表会议讨论且三分之二以上同意。
第二十三条 改造实施程序
(一)提交申请。村(居)向所在的乡镇(街道)提出改造申请，经乡镇(街道)审查同意后，报婺城区建管中心审定。
提出城中村改造申请时应提交下列材料：
1、经所属辖区派出所或乡镇(街道)审定的村(居)民详细统计资料；
2、行政村范围内土地总量和现有建筑、构筑物情况统计资料；
3、提供村民会议或村民代表会议讨论通过同意启动改造的决议；
4、其他要求提供的资料。
(二)制定具体实施方案。根据改造规划方案，由区建管中心会同乡镇(街道)制定城中村改造项目的具体实施方案。
城中村改造实施方案应包括以下材料：
1、城中村申请资料及所在乡镇(街道)的审核意见书；
2、城中村改造项目的位置、范围、实施时间、投资规模、融资计划、资金平衡计划；
3、村及村民的基本情况、村(居)民补偿、集体经济补偿安置方案；
4、项目可行性研究;
5、城中村改造政策规定及其它要求。
(三)审查批准方案。城中村改造方案经村(居)民会议或村(居)民代表大会讨论且三分之二以上到会代表同意，由区建管中心征求国土、规划、财政等部门意见后，上报市城改办对实施方案进行审查，审查通过后报市政府批准。
(四)签订协议。由各乡镇(街道)与各改造村及村(居)民签订相关补偿安置协议。
(五)项目建设。区建管中心根据改造方案确定的实施模式，实施项目建议书、可行性研究报告、初步设计、开工建设、安置小区竣工验收等各个工作环节。并会同发改、财政、审价、审计、纪委、监察等部门对工程进行全程跟踪监督。
(六)拆除旧房。根据补偿安置协议，由乡镇(街道)组织具有相应资质的企业拆除旧房以及村集体土地上其他建筑物、构筑物和附属物。相关权证按照法定程序予以注销。
(七)土地征收。宅基地和其他村庄建设用地、农用地等村集体土地依法征收为国有土地。
(八)安置房交付。安置小区项目完成建设并竣工验收合格后，由乡镇、街道组织交付工作。相关部门按规定予以登记发证。
(九)后续工作。金华市江城投资有限公司进行工程清算和资产清算，经审计后，档案资料按规定要求移交相关部门。
第二十四条 国土资源、规划、建设、公证等部门，按照各自职责依法停止城中村范围内宅基地审批和国有划拨土地性质变更等手续，停止房屋新建、改建、扩建审批，停止土地使用权和房屋所有权变更登记和房地产产权公证。确属危旧房急需修建的房屋按原拆建不改变原规划设计条件审批，列入改造计划的不得审批。
第五章配套政策和监督管理
第二十五条 城中村建设用地的土地出让金按扣除中央、省计提规费和市政设施配套费用后，其余额全部返还用于城中村改造。
城中村项目经费由区政府统筹平衡。
安置小区内按规划配建的商业用房出售收入作为城中村改造项目经费，用于项目资金平衡。安置小区内公共配套房屋的所有权，依法属于业主共有以外，由区建管中心所有并管理。
第二十六条 奖励资金。坚持以奖代补，对工作力度大、在规定期限内整体基本拆除旧房的村级集体经济组织，区政府按村(社区)规模给予适当资金奖励，最高不超过200万元。
第二十七条 参加城中村安置的对象可按规定，享有城镇居民养老、医疗、就业等保险，享有城镇居民职业培训、就业服务等同等权利，并继续享有原村级集体经济组织除宅基地以外的其它权益。
第二十八条 城中村改造项目安置房涉及的行政事业性收费，归区级收入的行政事业性收费，原则上给予减免，归市级收入的行政事业性收费，可按照权限和程序报经市政府批准后减收、免收或缓收。
第二十九条 城中村改造在实施过程中应严格审核确认安置对象、安置户数及土地、规划的相关数据，对于存在弄虚作假、瞒报、漏报行为的，依法追究相应的法律责任。
第三十条 城中村改造管理人员应认真履行职责。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 城中村改造工作纳入政府年度目标考核管理。
第六章附 则
第三十二条 二环路以外列入城中村专项规划范围内以及各乡镇所在的“镇中村”参照本实施细则执行。
第三十三条 本实施细则由婺城区城中村改造工作领导小组办公室负责解释。
第三十四条 本实施细则自公布之日起实施。此前与本实施细则规定不一致的，以本细则为准。
婺城区农转居多层公寓建设管理中心
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