社会管理创新重在基层，重在民生。如何处理好社区居委会、业主委员会和物业管理三者之间的关系，是社区管理中摆在我们面前的一个重要课题。
当前，社区管理中因社区居委会、业委会、物管三者之间关系处理不好导致一系列问题。问题最终表现为业主与物管之间矛盾冲突上。业主对物管公司所提供的服务不满意。比如，管理乱、报修难,诉求得不到及时解决；雇佣退休工人从事服务,安全和环境卫生等没有保障，等等。物管公司抱怨部分业主素质较差，不自觉,不讲公共卫生,在草坪上种起了蔬菜,放任宠物乱窜，毁坏原来楼房的结构进行违法装修、违章搭建,严重影响房屋质量和其他居民的安全等，而有些问题是物管公司无能为力的。由于业主与物管公司之间存在诸如此类矛盾,如果不及时化解，就很容易导致问题恶性循环，以至于难以维持正常的运行。
是什么问题导致上述问题的发生？一是社区居委会与业委会关系上，居委会对业委会缺乏监督和指导，对独立小区成立业委会的就认为小区内部事务不必过多过问；业委会则认为居委会对社区管理事务是物管的事情，与居委会没有多大关系。双方缺乏协调合作；二是业委会与物管之间职责界限不清，有的业委会侵夺了物管权利，实际控制了业主共有物业经营管理权和财物支配权，致使物管公司无法实施一些具体的管理措施。如某小区的业委会直接掌握了小区公屋租金等的使用权，把物业收入作为业委会账上的开支经费。更有甚者，物管为了便于对小区停车秩序的管理，提出小区公共空地停车实行收费的方案，因业委会主要成员自己未购买过地下停车库而加以否决。如此一来，物管一些管理措施无法落实，以及运行经费失去了物业收益的补充，必然要求提高物管费收费标准。业主对服务标准下降而收费标准提高抱怨在所难免。三是社区居委会与物管；物管往往会认为他们是受业主委托从事有偿专业活动的企业，与居委会的工作没有多少关系。而居委会职责必然要求对辖区内的居民进行管理和服务。因为，居委会虽然是自治组织，但还承担某些政府职能。
如何协调和理顺居民委员会、业主委员会、物业管理公司这三者之间的关系,形成各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的局面，直接关系到社区居民的切身利益，是社区管理的基础。要从根本上解决问题需要系统考虑，统盘设计，也需要假以时日。在此仅从操作层面，遵从现行体制，以现有法律制度，结合现实情况探讨构建三者之间协作互动的关系。
(一)要从有利于更好地为居民服务为出发点，一切为了群众，一切依靠群众的总体目标，正确处理三者之间的关系，避免各自职责的越位、错位和缺位现象。具体说来，要充分发挥居民委员会综合协调、维护居民利益的作用，同时要坚持居委会是居民自治组织的服务功能。加强对业委会的指导、监督，协调好业委会与物管公司之间的关系，并加强与物业公司的沟通合作。依据相关文件，居委会还承担一些政府委托的管理事务职能。居委会应当在业主大会筹备、业委会选举等事务上牵头指导，监督业委会依法开展活动。
(二)要规范业主委员会的行为，对业主委员会的职责有明确的界定。业主委员会是业主大会的执行机构，依据业主大会授权履行相应的职责。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。在现实中，由于业主参与管理的热情不高，缺乏对业主委员会行为监督，业委会超越其职责情况很容易发生。居委会有必要引导居民(业主)积极参与小区物业的管理，为居民提供参与的平台。如通过建立社区(业主)微信群、QQ群等形式，加强沟通交流，公开相关信息。增强居民对社区的归属感和认同感，同时也可以起到对业委会工作指导和监督作用。
(三)业主委员会与物业公司之间，是一种平等的民事合同关系。根据我国《物业管理条例》规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。
具体说来，这对关系的主体是物管公司与全体业主，业主委员会只不过是业主的代表。双方当事人是以合同形式建立起自愿、公平、诚实信用的民事法律关系。业主按照自己的条件和要求通过业主委员会向社会招标或约聘的方式来选择物业管理企业，物业管理企业作为独立的经济实体，也是自愿受托于业主提供有偿服务。所以正确处理业主委员会与物业公司关系的前提是，应当在合同中明确各自的权利、义务，并自觉履行合同约定的义务。业委会要忠实地履行业主大会赋予的职责：监督物管履行物业管理合同，督促物管定期公布物业管理服务费用和代管基金收支账目，支持物管正常的管理活动，协调解决业主与物管发生的矛盾问题。而物业公司也要依照法律、法规、政策和合同的约定，制定物业管理制度；制止、处理违反物业管理制度的行为；定期公布物业管理服务费用和代管基金收支账目，接受质询和审计；接受有关行政主管部门的监督管理，以及居委会监督指导等。
在实践中，三者之间的应当建立三角关系，不可偏废那一方。比如，居委会与业委会对物管都有监督的功能，不能因为它们的职能上有重叠而重一方轻另一方。因为，业委会是业主的代表，毕竟不是业主本身，当业委会成员与物管之间有利益输送时，业委会可能会让渡出卖业主的利益。所以，居委会对物管监督不可或缺。同时，物管不能以自身是企业为借口不配合居委会的管理工作。
(作者系婺城区民政局局长)
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