城北街道北苑小区业委会成功破解物管难

　　徐小牛是城北街道北苑社区的一个很普通的居民，但是认识他的人都对他交口称赞，为什么呢？“因为他极具奉献精神，两年来毫不计较地为北苑小区的居民服务着，不断地创新方法调和着北苑小区极其令人头疼的物管难题。”城北街道组织委员李瑞芳说。7月16日，记者针对物管问题采访了徐小牛，听他分析了北苑小区物业管理的历程和探索。

　　北苑小区由于建造年代较早，很多设备都已跟不上现代住宅小区的要求，而且又没有物管公司，小区内的治安、卫生状况都令人堪忧。而且这还是一个庞大的住宅小区，总共住了1399户人家，更加剧了小区的管理难度。

　　2008年时，北苑小区聘请了一个物管公司来管理，但是，由于服务不到位等一些问题，业主对物管公司意见很大，都要求撤换物管公司，于是，这家物管公司就被撤掉了。居民们原以为换家物管公司服务会更好，但是没想到要找一家价廉服务好的物管公司太难了。“前年一整年都没招聘到物管公司，直到09年春节快到之时，才终于有一家义乌的物管公司来应聘。”徐小牛说。

　　这段时间，居民们安心了一阵子，但是，没想到好景不长，2009年6月，义乌的这家物管公司自己撤离了，还带走了当年所收的全部物业费。“如此一来，北苑小区的物业管理一下子就陷入了很艰难的境地。”徐小牛说。此时的北苑再该怎么办呢？好在当时小区已经成立了业主委员会，虽然不是职能机构，但至少能出点力，徐小牛就是业委会的成员之一。

　　“这么大一个小区丢在这里不管不行啊！而且当时正处于金华市创卫验收的阶段，如果弄不好的话，一整个市的创建工作都被拖累掉了，这样肯定不行！”徐小牛说，“我是一个有着39年党龄的老党员，在集体碰到困难的时候，应该起到身先士卒的作用，于是就和其他业委会成员一起担起了小区物管这项重任，积极向上级部门反映情况，同时研究小区居民的思想状况，以求协调解决这件事情。”

　　小区业委会接管物业后，为节省开资，把原来物业公司的人都退掉了，就留4个清洁工和1个电工。“因为当年的物业费已经被义乌那个老板带走了，我们又不好再收，所以资金的问题很大，虽然街道里补助了一点经费，但这并不应该是解决问题的正常途径，所以，我们必须节省每一分钱。”就这样，在街道、社区和业委会的努力下，2009年北苑小区的物业状况总算是稳住了，没有出现“脏乱差”的现象。但是，这样的方式并非长久之计，到了今年，街道、社区和业委会都很着急，都迫切希望能早日解决这个问题。“我们起先还是想引进物业公司，但是在报纸上一连登了三次招聘信息都没有任何回音后，我们不得不放弃这一想法，转由业委会全权负责小区的管理。”徐小牛说。

　　要解决小区物管问题，首先当然要解决物业费的问题。北苑小区原来收取的物业费是每月每平方米一毛二，这么低的价钱根本不够物业开资，徐小牛等业委会成员就召集全体业主代表进行商讨，最后决定将费用提高到每月每平方米两毛。这样，资金的问题稍微得到了一点缓和，但是，小区物业要采取什么方式管理呢？“这又成了摆在我们面前的大难题。”徐小牛说，“为此，我们前前后后开了6次业主代表大会，才最终决定参照2008年的模式，请1个物业经理，1个电工，1个收款员，5个门卫，4个保洁工，由物业经理统筹管理整个小区的物业事务，由收款员负责收取物业费，交于业委会统一收支。”

　　“原以为这样经过业主代表商讨出来的模式能够较好地运转下去，但是实际情况并没有那么简单。”徐小牛说，“还是有部分人存在着异议，认为物业人员不需要这么多，有电工和保洁员就够了，还为这事情跑到我家来理论。”为此，徐小牛总是很耐心地跟他们分析：一来，没有收款员物业费怎么收？二来，小区的出口这么多，没有门卫治安状况如何保证？三来，小区里七七八八的公共设施坏了怎么办？逐渐解决了一些人的思想疑虑，让业主代表大会商议得出的模式能够正常实施。

　　在此基础上，徐小牛和业委会其他成员还想方设法让原先不交物业费的单位和小商铺也交了物业费。还承揽了室外维修这项物业公司不服务的内容，更完善了整个小区的物业管理覆盖面。面对资金短缺的问题，业委会力争把每一分钱都用到刀刃上。

　　在各方的努力下，如今，北苑小区的“业主自治”模式总体运行状况良好。“由此证明业主自治这个模式是可行的。”徐小牛说。但是，依然存在着物业费收取不到位等问题。“所以，这个模式还需要进一步完善。”徐小牛认为，若能进一步扩充业主代表的人数和业委会人员，并充分发挥这些人的模范带头作用，说不定“业主自治”模式能成为解决当前困扰全市的物管难题的解决方式。