婺城区城管办负责人解读新规亮点

　　备受关注的《金华市区物业专项维修资金管理办法》经市政府同意下发，与广大购房者息息相关的物业专项维修资金管理将发生新变化。新办法有哪些举措和亮点呢？昨天，本报记者采访了婺城区政府办公室副主任、区城管办主任袁俊平。他表示，随着形势发展，尤其是《物权法》和2007年《浙江省物业专项维修资金管理办法》出台，市区原有的暂行办法以及2005年下发的补充规定已难以适应需要，此次新管理办法的推出是为了更好地适应新形势下市区物业管理创新与发展的要求。袁俊平透露，新管理办法明确了物业维修金新标准执行时间：12月1日以后办理房屋建筑工程竣工验收备案的新建物业即开始执行新标准。此外，需要特别说明的是：婺城区已率先执行浙江省相关规定，即将阁楼、架空层、地下室等列入收取范围。

　　多层每平方米上调至40元

　　新规：新建物业首期专项维修资金交存标准为：独立别墅、设置有电梯的物业按每平方米70元交存，联体别墅按每平方米55元交存，多层住宅按每平方米40元交存。

　　解读：该办法最令人关注的是提高新建物业首期专项维修资金交存标准。现行每平方米交存标准是：独立别墅、高屋住宅40元，联体别墅30元，多层住宅25元。假设一套100平方米的普通住宅，12月1日起将多交存1500元。

　　新的交存标准是怎么制定出来的？袁俊平说，我省规定，交存标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。2003年市区制定暂行办法时，平均造价是分别按每平方米多层500元、联体别墅600元、独立别墅和有电梯物业800元标准测算的，现在看来已明显偏低。在制定新的交存标准时，一是参照了省内其他地市的水平；二是考虑到一次调幅不宜过大，实际往5%的下限靠。以多层为例，其他地市每平方米在30元至50元之间，调整后金华大致处于全省中游水平。

　　阁楼车库也要交维修资金

　　新规：新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。

　　解读：这里有个关键词，即“所拥有物业”。按照物业总建筑面积和业主所拥有的建筑面积交存。这样就避免了上述部位维修时各类矛盾纠纷发生。阁楼等附记页面积列入交存范围后，将按主物业标准交存，即多层的阁楼按多层标准交，高层的阁楼按高层标准交。

　　维修资金鼓励业主自管

　　新规：专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。

　　解读：据了解，鼓励专项维修资金业主自管，主要是《物权法》有这方面的要求，但实际上，现在市区全部均由政府设财政专户代管。“少则一两百万元、多则上千万元的维修资金，如果没有一套严格的监管制度和措施，业主委员会也确实不容易接手，不少业主认为还是政府代管放心。”袁俊平透露。不过，实行业主自主管理也有前提，就是“应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责日常管理”。

　　开发商要一次性先预交

　　新规：建设单位应当在办理房屋建筑工程竣工验收备案时一次性交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。未售出物业的，专项维修资金由建设单位交存。

　　解读：以往物业专项维修资金都是在交房时由开发商代收，然后上交政府代管。但矛盾也随之出现，有的交房早，有的迟，有的交付一两年还有未售房源，出现了交存不全、交存时间不统一的弊端。建设单位一次性预交，可以有效避免上述问题，也给业主今后使用带来了方便。

　　维修资金可按幢申请使用新规：涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

　　解读：市区有一小区业主委员会想使用维修资金，一打听程序很麻烦，事先要提出维修年度计划和方案，还要经业主大会批准，而小区有上千户居民，开一次业主大会谈何容易，业主委员会主任一听头都大了。物业专项维修资金实行分摊管理使用，是新办法的一大亮点。今后遇到共有部分维修，最少可以以幢为单位，只要征得同一幢2/3以上业主同意，即可启动维修资金申请使用程序。

　　维修资金不足30%要续交

　　新规：业主分户账内专项维修资金余额不足首期交存额的30%时应当续交专项维修资金，续交后余额不得低于首期专项维修资金，续交义务由房屋所有权人履行。

　　解读：业主交付的首期维修专项资金数量有限，一旦用完了或用少了，再遇到大修怎么办？市区参照省里的规定，建立了维修资金续交制度，业主不是交完首期就保房屋维修一辈子了，不足30%要及时续交。