小区物业管理，路在何方？

　　近几年来，关于小区物业管理的话题层出不穷。业主埋怨物业服务质量差，埋怨物管费涨价；物管埋怨业主不交物管费，不主动配合物管工作。各有各的苦水，各有各的难处。因此，这些物管中出现的突出问题急需妥善解决，小区物业管理迫切需要进行全面的改革。

　　市区小区物业管理现状

　　物业公司本是小区的管家，可是，近几年来，物业公司随意撤走的事却屡屡上演。如早些年的北苑小区物业撤离，玫瑰园小区物管撤离，江滨小区物管撤离，去年青春小区物管撤离。

　　当人们每天习惯看着洁净的路面，靓丽的环境，热情的保安，突然有一天，这些都消失了，进出大门不再有人看管，扔出去的垃圾堆积如山，小区楼道灯坏了无人修理，一切变得杂乱无章，才恍然明白，慌了的不是管家，却是业主。人们不禁要问，市区的物业怎么了？是物业公司果真不堪，还是小区业主太过刁难？

　　72元的卫生费，只收了三分之二

　　在市区江北老城区，几乎拥有一半以上的小区没有引入专业的物业公司，都是自治管理的小区，在一些小区。既有单位集体宿舍，也有房改房，还有商品房，物业产权归属复杂。

　　在市区凤凰山、双龙、杨思岭、明月楼、旌孝街、八咏楼、郑岗山、桃园等社区，几乎都存在没有专业化物业公司的状况。

　　“如果能推行物业管理当然是好事，但是，社区居民连最起码的72元钱的卫生费都不肯交，怎么能办好事！”市区旌孝街社区党委副书记朱少强说，推行小区物业管理最难的还是收费问题。

　　明月楼社区党委书记葛丽贞对此深有感触，她告诉记者，有些小区居民总会以各种理由拒交卫生费。她曾碰到过一个居民，连续三年没交卫生费，去年，她主动上门，让这位居民来当楼道长，后来，好说歹说交了一年卫生费。

　　她坦言，物业管理有很多琐碎的事情，老旧小区尤其如此，公共设施、设备使用多年，动不动就坏，需要维修，问题是，钱从何而来？

　　小区物管走入“恶性循环”

　　在采访中，记者了解到，很多物业公司尚未成为真正意义上的自主经营、自负盈亏的现代化物业服务企业，有的依附于房地产开发商而存在，有的依附于企业维护社会稳定而存在。一方面，小区业主连最起码的72元卫生费都不肯交；另一方面，小区业主又期待高质量的服务。在这样的背景下，小区物业管理就形成了恶性循环，因为收费收不起，物业公司存在严重的亏损，使物业管理难以经营，在无法经营的情况下，只能选择撤离。

　　位于市区人民东路上的东方公寓，共有15层，70户住户。公寓住户不多，按常理来说，管理不会存在太多问题。但是就是这么一个人口不多的公寓，物业管理却运行得十分艰难。

　　物业经理郑某告诉记者，自2009年，原来经营东方公寓的汇鑫物业撤走以后，他就负责管理了起来。可是，他也颇有些无奈。这几年，物管费其实都是亏本的。

　　郑经理向记者算了一笔账，东方公寓物业收费标准为每月每平方米1元。关键的问题是收不齐，除去员工费用，电梯维护等成本需要，很难正常运转。因为是高层，需要加压供水，因为没有费用，只能加压安装一个水泵，因此，高层住户的水很小，因为这，许多居民都纷纷表示不满意。而再安装一个水泵，费用从何而来？

　　郑经理坦言，因为物业运转亏损，门卫和保洁员的工资一直都没有加过，这让他很为难也很苦恼。“相比当下的高物价，物业管理费用确实比较低，但业主还是不买物业服务的账。”郑经理说。

　　事实上，物业管理核心是管理，确保物业的保值与增值；本质是企业，量入为出、量出为入，追求利润最大化。当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性怪圈——小区环境越来越差。

　　从物业管理的角度来说，伤害业主们的是那些不交物业管理费的部分业主，他们在享受交了费的业主们的成果。本应8人抬的轿子，变成了6人抬，5人抬，那么恶性循环就此产生。

　　在采访中，记者了解到，市区大部分的物业公司，都是出现亏损状况，物业收费率也普遍不高，大量小区陷入物业费收缴的“暗战”中，一些物业公司甚至出现难以维持正常经营的状况。这就造成了“业主欠费—物业亏损—服务减少—更多业主不缴费—难收物业费”的恶性循环，最终损害的还是业主的利益。恶性循环，循环到循环不动，从循环不动到一走了之，物业管理公司可以撤离，房产却跑不了，小区出现混乱却还是现实。

　　老旧小区成烫手山芋

　　去年春节前夕，市区青春小区物业撤离，使小区陷入混乱。社区在第一时间与汇丰物业公司对接，希望他们能试运行一年，暂时缓解小区可能出现的混乱局面。

　　青春小区共有2800户住户，8000多人，小区住宅大多建于上世纪九十年代，房屋较老。“小区每天都有那么多的外来车辆进出，而且过往陌生人太多，感觉住在这里不够安全。”家住青春小区的一位居民说。

　　“去年，我停在楼下的摩托车被人偷走，让我叫卫生费和物业费，我是不会交的。”小区的张女士说：“小区破损的路面、围栏老化等问题都没有及时解决。这日子怎么过。”

　　由于小区是开放式的住宅小区，且物业管理不够规范，许多居民都怨声载道：路面破损没人修、管道堵了没人疏通、绿化围栏破损没人更换、墙上和楼道牛皮癣多……由于物业管理公司的不规范，服务水平较低，在市区，诸多像青春小区这样的老住宅小区中，或多或少都给缺乏规范的物业管理扎上死结。

　　市区老旧小区基本上都是在上世纪八九十年代形成的，很多都是机关和企事业单位集资建造，当时尚未实行物业管理，很多是由单位的后勤部门负责。因此，居民住惯了不花钱的房子，相对缺乏物业消费的意识，对花钱买服务存在一种抵触心理。

　　另一方面，老住宅小区普遍存在住房产权形式多元化的特点，产权形式的多元化给小区物业管理带来了一定难度。有的老住宅小区虽已由物业管理企业实施统一管理，但物业企业在物业收费等问题上难以协调，且容易产生推诿现象。

　　在采访中，记者了解到，对于老旧小区的物业管理，比较切实可行的还是走物业管理和小区业委会管理相结合的道路。由小区业委会出面，聘请物业公司，实行联合管理。市区北苑小区就是较为成功的例子，在前些年，小区物业撤走后，小区里推举了几个热心的老党员成立业委会，引进物业公司，目前运行整体较好。

　　此外，特别针对物业公司收费价格问题，业委会应当和物业公司做好沟通，并协助居民与物业公司签订“质价相符”的物业物管合同，将老住宅小区的物业管理工作纳入法制轨道。