小区物业管理，路在何方？

　　小区物业管理问题存在的原因

　　目前，婺城区共有38家物业服务企业，去年，有26家亏损，3家保本，9家盈利，亏损率达到60%以上，形势相当严峻。造成物业服务企业亏损的原因很多。人工成本的过快上涨、市场竞争机制尚未形成、物业收费标准调整滞后并长期存在收取困难、物业管理缺乏专业人才等问题。在我市的物业服务企业中，物业服务总体水平都不高，本土物业企业中拥有一级资质的一家都没有，在金华经营的唯一一家拥有一级资质物业企业，也不是金华本土的，而是来自杭州的绿城物业。

　　物业行业作为一个与人们生活最为密切的朝阳企业，但在眼下却存在诸多问题。

　　物业管理市场竞争机制尚未形成，业主意见不一致，业委会难作为都是导致小区物业管理出现问题的因素。

　　当前，住宅小区物业管理基本上都是谁开发谁管理，尚未形成市场竞争机制。一个小区竣工交房后，基本上都是开发商自行选聘物业，当小区业主入住率达到一定规模后，小区成立业委会也存在较大难度，业主很难选聘到自己满意的物业企业。

　　与此同时，业主之间意见不一致，业委会众口难调，在很大程度上阻碍了小区物业管理的良性运行。

　　市区通园小区共有1760户人家，住着5304人，目前，小区实行业委会自治管理。但是，在自治管理过程中，也存在着许多突出的问题。不管是自治管理收取一定的物管费，还是引进物业公司进行管理，管理得究竟好还是坏，最终的评价标准还是要看业主的评价，但问题就在于每个业主都是思想完全独立的个体，因此对于小区管理过程中所提供的服务评价并不一致。

　　通园小区作为一个老旧小区，停车难是摆在业委会面前的一个突出问题。车多位少，小区在停车问题上，很多居民的意见就不一致。业委会为了解决小区停车难问题，也曾试着收费，可是，小区的绿化及空地是公共资源，业委会想试图改造一部分绿地用于停车，需要得到业主的同意，而一些没有车的业主就不同意。在这样的情况下，通园小区陷入了两难的状态。

　　在市区北苑小区，类似的问题同样存在。小区共有住户1379户，小区车位87个，而小区共有500多辆车。停车成了小区业主们最郁闷的事情。由于小区内需要停放的车的数量远远超过小区内拥有的停车位数量，不少车主一到晚上停车时就苦不堪言。由于找不到停车位，不少业主甚至将车停放在消防通道上。

　　此外，老旧小区普遍存在的养鸡、养狗问题导致的小区环境差，业委会和物业公司无法妥善解决，都会让业主对业委会和物业产生矛盾。在收物管费或卫生费的时候，业主纷纷以不满意为由拒交。去年，通园小区的卫生费收缴情况就很糟糕，保守估计只有50%，需要引起关注。

　　另一个不容忽视的问题，业委会在成立中不可避免的问题是向心力和成员自身的素质问题。一方面是为了加强对物业管理公司的监督，业委会为全体业主谋利，另一方面许多业主委员会成员在加入业主委员会后只想到为自己谋利，而不去关心其他业主在物业管理中所受到的困扰，不作为现象时有存在。想要找到一群负责热心并有较强法律意识的业主委员会成员也并非易事。一个小区业委会的质量，不仅取决于居民自治的参与热情、居民的公民素养，还取决于开发商、物业公司的意识。

　　市区青春苑小区，两年前还存在混乱局面，热心的业委会主任何明熊大爷接受管理后，小区发生了翻天覆地的变化。

　　事实上，很多业主委员会较为成熟的小区，业委会与物业公司形成了共生的和谐关系，而非简单的投诉与被投诉，服务与被服务。

　　大部分物业服务企业亏损严重，陷入困境

　　物业管理企业提供的服务是以盈利为目标的，通过收取物业管理费用实现自身的维持和发展。大多数物业管理公司是以房地产公司为依托而发展的，物业管理是服务性商品的市场意识缺乏；还有许多物业公司的经营状况不佳，社会化程度低盈利少。

　　在采访中，记者了解到，从2010年下半年开始，因为快速上涨的人工费，大部分的物业服务企业出现了亏损严重的现象。即使向当代物业这样的资质较好的物业公司，也存在亏损的现象。

　　近日，记者在四季清风苑采访时了解到，小区总共有150户，而小区保安就有6个，人工工资年年涨，几年前，人工工资才七八百元一个月，现在已经翻了一倍。如果不是依靠房产公司每年贴钱，物业服务很难服务下去。

　　此外，因房屋质量问题引起的纠纷，不能很好地为业主维修解决，业主把矛盾转嫁到住宅小区物业服务企业身上，拒交物业服务费；小区公共配套设施不健全，业主也因此拒交物业服务费；小区安全环境差，出现偷盗等民事案件，业主得不到赔偿，业主也拒交住宅物业管理费。导致物业服务企业收不上物业费，出现盈利水平较低，使物业服务企业出现亏损严重的现象。

　　不同物业公司的经营状况不同，因此在收费上也有很大的差异，所能提供的服务质量也差异甚大。作为业主，自然是希望“价廉物美”，付最少的钱，得到最好的物业管理，即便做不到“价廉物美”，最起码要做到自己所得到的物业管理是抵得上自己所支付的物业管理费的。而作为物业管理公司，尤其是那些本身盈利状况不佳的物业管理公司，自然是希望能够通过所承接的小区物业管理盈利。两者心态相碰撞，必然给物业管理公司与业主相协调合作带来诸多不便。更有甚者，部分亏损或被业主委员会解聘的企业干脆破罐子破摔，全然不顾工作职责，放任小区内出现各种问题或故意制造问题，如断水断电之类。这些都在不断激化着业主与物业管理公司之间的矛盾。

　　物业管理缺乏专业人才，导致管理水平低，与此同时，有关部门出台的物业管理法律法规不健全，不能约束和制约业主

　　在采访中，记者了解到，物业管理缺乏专业的人才，导致小区物业管理水平低下，是小区物业管理出现问题的一个重要原因。

　　昨天，记者走进市区青春小区，随处可见的就是破损的围栏，因为缺少正常的维护，使这里的环境受到一定影响。与此同时，在小区楼道里，随处可见的都是牛皮癣，这些天，社区工作人员正组织进行大面积的清理。

　　一些居住在这里的居民反映，青春小区也是由物业公司管理的，那么，为什么出现在楼道清理牛皮癣的是社区工作人员，而不是物业公司的相关保洁人员呢？管理水平低下，这是小区物业管理出现矛盾的主要原因之一。采访中，一些居民反映，针对老旧小区，其实也不一定会出现亏损的问题，只要物业公司拿出足够的诚心，真诚服务小区业主，业主也会给予最大支持。

　　记者了解到，在一些老旧小区，如桃园、郑岗山等社区，小区保洁员大多招聘小区里的下岗人员，这些下岗人员都由政府补贴，人员工资成本相对较低，加上小区的一些出租房，只要管理得当，物业公司还是可以维持的。社区在推选楼道长的时候，都是选举一些邻里关系较好、人员熟悉又热心的人担任，一般楼道灯坏了或者是公共设施产生的费用都是由楼道长负责收缴，住户都是比较合作的，工作做得好，居民都是看在心里的，无理取闹的人往往还是少数。

　　物业公司进驻老旧小区，肯定赚不了大钱，但是说亏本也不一定，方法都是靠人想出来的，小区里现在的一些节约成本的管理办法，当物业公司进驻以后继续可以沿用。最怕的就是物业公司缺乏专业的管理人才，以及由管理水平低下导致的矛盾。

　　当然，现阶段，小区物业管理出现的一系列问题，很大因素上是因为有关部门出台的法律法规不健全，让物业管理公司有空子好钻，同时由于业主对物业管理收费的相关法律认识不足，造成物业管理公司和业主在物业收费问题上针锋相对。

　　在采访中，一些社区的楼道长和社区工作人员建议，物业费能否采用捆绑式收费的方式进行。比如把物业费和水费、电费捆绑在一起，这样，也就不会出现老旧小区物业管理出现困难的问题了。